Als je onder de 35 bent en je droomt van een eigen huis, dan is 2026 waarschijnlijk het vriendelijkste jaar sinds tijden. De overheid gooide per 1 januari een pak voordelen op tafel voor starters: nul procent overdrachtsbelasting, een hogere NHG-grens en meer leenruimte door een gemiddelde loonstijging van 4,1 procent. Tel alles op en je bespaart al snel tien- tot twintigduizend euro. Dit is wat je moet weten voordat je bij de notaris zit.
Geen overdrachtsbelasting tot je 35e
De startersvrijstelling bestond al, maar vanaf 2026 is de prijsgrens opgerekt. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je een bestaande woning, ga je er zelf wonen én is de aankoopprijs maximaal 525.000 euro? Dan betaal je precies nul procent overdrachtsbelasting. Niet 2 procent zoals reguliere kopers. Niet 10,4 procent zoals beleggers. Nul.
Reken even mee. Op een huis van 425.000 euro scheelt dat 8.500 euro. Op 500.000 euro zelfs 10.000 euro. Dat is geld dat anders rechtstreeks naar de Belastingdienst verdwijnt en nu op je spaarrekening blijft staan of in je keuken belandt. De regel geldt één keer per persoon, dus bewaar die kans voor je echte eerste huis. Niet voor een appartementje dat je na twee jaar doorverkoopt. Alle voorwaarden staan netjes uitgelegd op de Rijksoverheid-pagina over de belastingwijzigingen 2026.
NHG dekt nu huizen tot 470.000 euro
De Nationale Hypotheek Garantie is zo'n vangnet waar niemand over nadenkt tot hij hem nodig heeft. Verlies je je baan, scheid je of word je langdurig ziek? Dan betaalt het fonds een eventueel tekort op je hypotheek bij gedwongen verkoop. In ruil krijg je een flink lagere rente, meestal 0,4 tot 0,6 procent minder dan zonder NHG.
In 2026 is de grens opgetrokken naar 470.000 euro, en zelfs naar 498.200 als je geld in verduurzaming stopt (isolatie, warmtepomp, zonnepanelen). De eenmalige kosten zijn 0,4 procent van je hypotheekbedrag, dus op drie ton is dat 1.200 euro. Het rentevoordeel over 30 jaar loopt al snel richting de 10.000 euro. Verstandig om even naast elkaar te leggen, en de Consumentenbond heeft een handig overzicht van alle starter-veranderingen klaarstaan.
Meer leenruimte door de loonstijging
Door de gemiddelde loonstijging van 4,1 procent kun je in 2026 aanzienlijk meer lenen dan vorig jaar. Met een bruto-inkomen van 70.000 euro is dat zo'n 6.000 euro extra. Dat klinkt bescheiden, maar op een krappe Nederlandse woningmarkt maakt het soms het verschil tussen bieden en afhaken.
Er is wel een risico. Meer lenen betekent meer maandlasten, en de hypotheekrente bungelt nog altijd rond de 3,8 tot 4,2 procent. Bouw eerst een buffer op voor de maanden dat je verwarming vervangt of je auto je in de steek laat, voordat je tot het maximum gaat.
Hypotheekrenteaftrek krimpt voor bovenmodaal
Er is ook een keerzijde. De maximale aftrek zakt in 2026 naar 37,56 procent, en het eigenwoningforfait dat bovenop je inkomen wordt opgeteld gaat omhoog. Vanaf dit jaar is nog maar 71,82 procent van die bijtelling aftrekbaar, en dat percentage kalft de komende jaren met 4,8 procent per jaar af.
Voor modaal (rond de 48.000 bruto) pakt de rekensom positief uit: je houdt zo'n 38,50 euro netto per maand meer over door het hele pakket. Voor bovenmodaal (boven de 75.000) is het beeld gemengder, omdat de aftrek steeds minder oplevert. Doe de berekening voor jouw specifieke situatie voor je een hypotheek met honderdduizenden euro's afsluit. Een verschil van een paar honderd euro per maand tikt over 30 jaar behoorlijk aan.
Wat je deze maand nog kunt regelen
Eerst het realisme: voor je 35e de akte laten passeren is cruciaal. De startersvrijstelling kijkt naar de datum van overdracht bij de notaris, niet naar wanneer je je bod uitbrengt. Ben je nu 34, dan heb je misschien minder tijd dan je denkt. Reken achteruit vanaf je verjaardag.
Verder:
- Laat drie verschillende adviseurs je maximale hypotheek berekenen. De verschillen kunnen oplopen tot 20.000 euro.
- Check of je in aanmerking komt voor een aanvullende starterslening van je gemeente, bovenop de landelijke regels.
- Kijk vooral naar huizen tot 525.000 euro om de vrijstelling veilig te stellen.
- Zet je vaste lasten en grote aankopen tegen het licht zodat je niet krap zit zodra de hypotheek ingaat.
Dit is het gunstigste moment voor starters in jaren
De overheid pampert mannen en vrouwen onder de 35 niet graag openlijk, maar wie de cijfers optelt ziet dat 2026 een uitzondering is. Nul overdrachtsbelasting, meer NHG-dekking en extra leenruimte komen zelden samen. Tel daarbij op dat de hypotheekrente iets is gezakt ten opzichte van de piek in 2023 en je hebt een realistisch startschot. Wacht niet tot je 35 bent om nog eens te kijken. Wacht ook niet op "als de markt daalt", want prijzen stijgen dit jaar naar verwachting opnieuw met 5 tot 7 procent. Praat deze maand met een adviseur, of zet de rekenmachine erbij. Je toekomstige zelf zal je dankbaar zijn.