Op Prinsjesdag, dinsdag 15 september, presenteerde het kabinet het Belastingplan 2027. Tussen de vele maatregelen zit een verandering die vooral relevant is als je wel eens denkt aan een tweede huis, een pand om te verhuren of een vakantiewoning: de overdrachtsbelasting voor niet-eigen woningen gaat omlaag. Wie in 2025 nog 10,4 procent betaalde over een beleggingspand, betaalt in 2026 nog maar 8 procent. Op een huis van vier ton scheelt dat 9.600 euro, cash op tafel bij de notaris.
Voor wie de afgelopen jaren zag hoe die belasting juist steeg, van 6 naar 8 naar 10,4 procent tussen 2020 en 2023, voelt deze knik naar beneden als een koerswijziging. En dat is het ook.
Waarom de belasting nu juist omlaag gaat
De verhoging naar 10,4 procent moest particuliere beleggers ontmoedigen om huizen weg te kapen voor starters. Dat werkte, maar had een neveneffect dat niemand wilde: te weinig huurwoningen. Verhuurders verkochten hun panden of stopten helemaal met investeren, terwijl de vraag naar huurwoningen alleen maar groeide. Het kabinet erkent nu dat de maatregel te hard heeft doorgeslagen en draait een deel ervan terug om de huurmarkt weer wat lucht te geven.
Tegelijkertijd blijft de vrijstelling voor starters overeind en gaat die zelfs omhoog naar een woningwaarde van 555.000 euro. Wil je meer weten over die kant van de wet? Lees ook ons artikel over de startersvrijstelling.
Wat het concreet oplevert als je zelf koopt
Reken het even mee. Op een woning van 350.000 euro betaalde je in 2025 nog 36.400 euro overdrachtsbelasting als belegger. In 2026 is dat 28.000 euro, een verschil van 8.400 euro. Bij een pand van 500.000 euro loopt dat verschil op tot 12.000 euro. Dat is geen rondingsverschil, dat is een aanbetaling voor een volgend pand of een fikse buffer voor onderhoud.
Let wel: dit geldt alleen als je het huis niet zelf gaat bewonen. Koop je je eigen eerste huis, dan val je meestal al onder de startersvrijstelling en betaal je sowieso niets. Deze verlaging is dus specifiek interessant voor wie een tweede woning, een verhuurpand of een vakantiehuis overweegt.
De hypotheekrenteaftrek blijft ook overeind
De rente op een hypotheek voor je eigen woning blijft in 2027 gewoon aftrekbaar, en wordt zelfs iets voordeliger. Het tarief van de tweede belastingschijf, waartegen je die rente aftrekt, stijgt van 37,56 naar 38,16 procent. Dat klinkt tegenstrijdig omdat je normaal juist blij bent met een lager belastingtarief, maar een hoger aftrektarief betekent hier dat je uiteindelijk meer terugkrijgt van de Belastingdienst over dezelfde hypotheekrente.
Voor een tweede woning die je verhuurt, geldt deze aftrek trouwens niet. Die valt in box 3, waar je belast wordt over het forfaitaire rendement, niet over de werkelijke huurinkomsten. Twijfel je of je huidige spaar- of beleggingsstrategie nog wel klopt nu de regels weer schuiven? Check dan ook of je te veel belasting betaalt over je spaargeld, want die twee zaken raken elkaar sneller dan je denkt.
Wie hier het meest van profiteert
Deze wijziging is vooral interessant voor twee groepen. Ten eerste dertigers en veertigers die al een eigen huis hebben afbetaald of flink hebben afgelost, en overwaarde willen inzetten voor een tweede pand. Ten tweede mensen die al langer een spaarpotje hebben staan dat door box 3 amper rendeert, en die nu overwegen om dat geld in stenen te stoppen in plaats van op een spaarrekening te laten staan.
Voor starters verandert er weinig, zij hadden al een vrijstelling. Voor beleggers met meerdere panden telt de besparing juist harder op: bij drie panden van gemiddeld 4 ton loopt het voordeel op tot bijna 30.000 euro in één keer.
Vastgoed is niet de enige manier om te profiteren
Een tweede huis kopen is een grote stap, met onderhoud, een huurder vinden en een langere aflossingstermijn. Niet iedereen wil dat erbij, en dat is prima. Ga je liever kleiner beginnen, dan zijn er alternatieven die met dezelfde logica werken: iets kopen dat in waarde kan stijgen zonder dat je er meteen een tweede baan bij krijgt. Zo zagen we eerder al dat verzamelen als vorm van beleggen serieuzer wordt genomen dan ooit.
Het punt is niet dat vastgoed per se de beste belegging is. Het punt is dat de rekensom voor 2026 is veranderd, en dat je die rekensom wel moet maken voordat je een besluit neemt.
Reken uit of het voor jou uitmaakt voordat je een bod doet
Voordat je een makelaar belt: reken het verschil tussen 2025 en 2026 gewoon eerst uit voor het bedrag dat jij in gedachten hebt. Bij een pand tot drie ton is de besparing misschien niet doorslaggevend voor je beslissing. Bij alles boven de vier ton begint het serieus mee te tellen in wat een investering je uiteindelijk oplevert, zeker als je het bedrag direct in de verbouwing of aflossing steekt.
De volledige details van het Belastingplan 2027 staan op de site van de Rijksoverheid, inclusief de exacte tarieven en schijfgrenzen voor volgend jaar. Let op: het kabinet regeert als minderheidskabinet, dus de Tweede en Eerste Kamer kunnen dit plan de komende maanden nog aanpassen voordat het op 1 januari ingaat.
De regels rond wonen en beleggen veranderen bijna elk jaar. Wie daar nu naar kijkt, betaalt straks minder dan wie er pas achter komt bij de notaris.