Je huurcontract loopt af, je hebt net een vaste baan en de hypotheekrente is dit jaar niet meer omhooggeschoten. Toch voelt kopen als een wedstrijd die je altijd verliest. Vanaf 1 januari 2026 verschuift er iets in je voordeel, en het gaat verder dan een paar duizend euro extra leenruimte. De grens voor de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting gaat omhoog naar 555.000 euro, de NHG-grens stijgt mee, en als je ouders willen bijspringen mag dat ineens ruimer.
Je betaalt tot 555.000 euro geen overdrachtsbelasting
De startersvrijstelling bestaat al langer, maar de grens waarop hij van toepassing is loopt jaarlijks mee met de huizenprijzen. In 2025 lag die grens op 525.000 euro. Vanaf 1 januari 2026 stijgt dat bedrag naar 555.000 euro. Koop je een woning tot dat bedrag en ben je tussen de 18 en 35 jaar, dan betaal je geen 2 procent overdrachtsbelasting over de koopsom.
Bij een huis van 550.000 euro scheelt dat 11.000 euro, geld dat je anders bovenop je eigen inbreng had moeten meebrengen. De voorwaarden blijven hetzelfde: je gaat er zelf wonen als hoofdverblijf, je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt, en de notaris legt schriftelijk vast dat je aan de eisen voldoet. Let wel op de taxatiewaarde: is die hoger dan de koopsom en komt hij boven de 555.000 euro uit, dan vervalt de vrijstelling alsnog, ook als je zelf minder betaalde.
Er zit ook een addertje onder het gras voor wie nu al aan het bieden is. Niet de koopdatum telt, maar de datum van overdracht bij de notaris. Teken je in december 2025 maar passeert de akte in januari 2026, dan val je automatisch onder de hogere grens. Dat kan reden zijn om een overdracht bewust een paar weken uit te stellen als je net boven de oude grens uitkomt.
De NHG-grens stijgt mee naar 470.000 euro
Nationale Hypotheek Garantie geeft je een lagere hypotheekrente en bescherming bij restschuld als je noodgedwongen moet verkopen. De grens waaronder je hiervan gebruik kunt maken gaat in 2026 van 450.000 naar 470.000 euro. Financier je energiebesparende maatregelen mee, zoals isolatie of zonnepanelen, dan ligt de grens zelfs op 498.200 euro.
Interessant detail: de NHG-grens ligt in 2026 dus hoger dan de vrijstellingsgrens van de overdrachtsbelasting. Koop je als starter een huis tot 555.000 euro, dan kun je in vrijwel alle gevallen ook NHG afsluiten. Dat is niet vanzelfsprekend geweest de afgelopen jaren, toen de twee grenzen soms verder uit elkaar lagen.
Je kunt ook meer lenen door de verwachte loonstijging
Naast de vrijstellingen verandert er ook iets aan de leennormen zelf. Het Nibud adviseert het kabinet jaarlijks over hoeveel huishoudens maximaal mogen lenen ten opzichte van hun inkomen, en voor 2026 komt daar wat extra ruimte bij. Het Centraal Planbureau verwacht een inkomensgroei van 4,1 procent, en dat werkt door in de leennormen. Minister Mona Keijzer maakte de aangepaste normen bekend, mede namens het ministerie van Financiën.
Dat klinkt als goed nieuws, maar reken je niet rijk. Meer leenruimte betekent ook dat verkopers en makelaars die ruimte inprijzen zodra kopers er massaal gebruik van maken. Wil je weten hoeveel jij straks kunt lenen op basis van je eigen inkomen, dan geeft de toelichting van de Rijksoverheid een goed overzicht van hoe de nieuwe normen zijn opgebouwd.
Hulp van je ouders wordt fiscaal aantrekkelijker
Niet iedereen haalt de aankoopsom bij elkaar zonder hulp, en daar is niks mis mee. De schenkingsvrijstelling voor de eigen woning gaat in 2026 naar 33.129 euro. Ben je tussen de 18 en 40 jaar, dan mag je dit bedrag eenmalig belastingvrij ontvangen van je ouders, mits je het besteedt aan de aankoop of verbouwing van je woning. Daarnaast blijft de gewone jaarlijkse schenkingsvrijstelling van ouders aan kinderen bestaan, voor 2026 vastgesteld op 6.908 euro.
Combineer je dit met de startersvrijstelling en de hogere NHG-grens, dan verschuift de rekensom voor een eerste huis behoorlijk. Waar je een paar jaar geleden nog moest kiezen tussen een kleiner huis of een hoger risico op een restschuld, kun je nu met dezelfde spaarpot net dat stapje hoger reiken. Wie meer grip wil op wat er nog meer verandert aan belastingen dit jaar, leest daar meer over in ons artikel over het werkelijk rendement op je spaargeld.
Wat dit betekent voor jou als starter
De optelsom van deze wijzigingen is dat het kopersklimaat voor starters in 2026 net wat vriendelijker is dan de jaren ervoor, al blijft de woningmarkt krap. Reken vooraf goed door of jouw droomhuis binnen de nieuwe grenzen valt, vraag een taxatie aan voordat je een bod uitbrengt boven de 500.000 euro, en houd bij een overdracht rond de jaarwisseling in de gaten of uitstel tot januari je geld bespaart. Volgens de Consumentenbond is het vooral verstandig om je hypotheekadviseur vroeg in het proces te betrekken, juist omdat de grenzen dit jaar door elkaar heen lopen.
Heb je toch liever geen hypotheek en bouw je liever gewoon vermogen op, dan is dit ook een goed moment om te kijken wat je spaargeld en beleggingen momenteel opleveren. Ons overzicht van wat een spaarrekening nu weer oplevert laat zien dat sparen weer wat voorstelt, ook als een huis kopen voorlopig niet aan de orde is. En let op je uitgavenpatroon zodra je maandlasten stijgen: onze rekensom over hoeveel abonnementen je eigenlijk kosten is een goed startpunt om ruimte in je budget te vinden voordat de hypotheekadviseur langskomt.